Eine der unangenehmsten Aufgaben eines Mietverwalters ist es, eine anstehende Mieterhöhung für den Eigentümer vorzunehmen. Nur sehr wenige Mieter dürften Verständnis für eine Erhöhung haben und diese freudig zahlen. Es ist nicht leicht, einem Mieter zu erklären, dass der Eigentümer eine Wohnung nicht aus sozialen Gründen zur Verfügung stellt. Sie ist sein Investment in die Zukunft, er zahlt oft einen Kredit mit den Mieteinnahmen zurück. Sie muss gepflegt werden, Erhaltung und Pflege kosten Geld. Mieterhöhungen bedeuten fast nie, dass der Vermieter dem Mieter etwas Schlechtes will, mit ihnen werden oft nur die stetig steigenden Kosten gedeckt und der Mietzins angepasst.
Und nun kommt die gute Nachricht für den Mieter: Ein Vermieter oder sein Verwalter kann die Erhöhung nicht frei bestimmen, er ist an Gesetze gebunden, die den Mieter schützen. Das deutsche Mietrecht deckelt die Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietverhältnis auf mehrere Weise. Mieterhöhungen hat insbesondere der Mieter aus Ballungsgebieten zu erwarten. Hier explodieren die Mieten bei Neuvermietungen regelrecht.
Doch ein langjähriger Mieter braucht keine solche Mietexplosion mitzumachen. Insbesondere in den stark nachgefragten Städten und Gemeinden schiebt das Gesetz dem Mietwucher einen Riegel vor: § 558 Absatz 1 BGB schreibt vor, dass der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses lediglich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann – und das auch nur, wenn der neue Mietzins frühestens fünfzehn Monate nach der letzten Erhöhung gezahlt werden soll. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete im Schnitt ist, erfährt man aus der Bandbreite, die der Mietspiegel aufweist. – Achtung: Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen genau ermittelten Betrag, sie weist eine Mietpreisspanne auf.
§ 558 BGB schützt den langjährigen Mieter, der bisher günstig gewohnt hat, noch auf eine zweite Weise vor einer unerwartet hohen Mietzinsforderung. In Absatz 3 nennt das Gesetz die sogenannte Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In Gebieten, in denen die Landesregierungen per Rechtsverordnung die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen für besonders gefährdet erklärt hat, darf die Miete nur um 15 Prozent erhöht werden. – Diese Regelung kann bedeuten, dass ein Mieter, der jahrelang vergleichsweise wenig Miete gezahlt hat, keine plötzliche Angleichung des Mietzinsniveaus an die ortübliche Vergleichsmiete zu befürchten hat. Es geht schrittweise, entweder mit bis zu 20 Prozent- oder mit bis zu 15 Prozent-Schritten. Doch Ausnahmen sind im deutschen Recht Standard: Sollte der Vermieter eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder höheren Betriebskosten verlangen, so gelten andere Regeln (§ 558 Absatz 1, Satz 3 BGB).
Und zum guten Schluss auch noch eine gute Nachricht für die Eigentümer und Vermieter: Sie haben einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mietpreiserhöhung, solange sich die Erhöhung im Rahmen der Gesetze bewegt. Sollte der Mieter die Erhöhung verweigern, kann er die Erhöhung gerichtlich geltend machen.
Ihre Andrea Senze-Kiko