Wohnungseigentümer werden oft kalt erwischt: Neben der Kreditbegleichung und den allseits bekannten Betriebskosten für Wasser, Steuern, Strom und Wärme, kommen weitere Ausgaben auf sie zu, mit denen sie nicht gerechnet haben: Verwalter-, Hausmeister- und Gartenpflegeservice, weitere Hausgelder für das Gemeinschaftseigentum und oft auch zeitnah zu begleichende Sonderumlagen. Sollte sich jetzt auch noch etwas an der beruflichen oder persönlichen Situation des Eigentümers im negativen Sinne ändern, wird das Entrichten der Zahlungen schwierig. Hausgelder werden nur noch unvollständig oder nicht mehr gezahlt, die Überweisung der Sonderumlage wird bewusst vergessen und die Mahnung des Verwalters ignoriert.
Das sind die Situationen, die jeder Verwalter vermeiden möchte. Denn nichts ist unangenehmer, als zum Geldeintreiber der WEG gegenüber einem Eigentümer zu werden. Doch an dieser Stelle muss der Verwalter im Blick behalten, wem er verpflichtet ist: der WEG als solcher und nicht den einzelnen Eigentümern. – Diese Verpflichtung bedeutet konkret: Das ausstehende Geld muss gezahlt werden, da ansonsten eine ordnungsgemäße Verwaltung nur möglich ist, wenn die anderen Eigentümer die ausstehenden Beträge übernehmen. Und das werden sie nicht oder nur bedingt tun.
Ein vorsichtiger Verwalter vereinbart nun gerne Ratenzahlungen und erwirkt ein Schuldanerkenntnis des säumigen Eigentümers, das er sich mit einem rechtsgeschäftlich bestellten Grundpfandrecht an der fraglichen Wohnung absichern lässt. Dies sind gute Wege, wenn der Verwalter weiß, dass der Eigentümer die in Frage stehende Summe tatsächlich begleichen kann. Allerdings bedeutet die Säumigkeit eines Eigentümers in vielen Fällen, dass der Eigentümer noch weitere offene Forderungen gegen sich hat und nur noch ein Ausweg für ihn erkennbar ist: die Privatinsolvenz. Die Ratenzahlungen können nicht mehr geleistet werden und der Versuch des vorsichtigen Verwalters geht zu Lasten der WEG als solcher.
Ein anderer nicht unüblicher Fall ist der „Querulant“, der die Zahlungen vielleicht schon deshalb verweigert, weil über sie in der Eigentümerversammlung gegen seine Stimme beschlossen wurde. Auch hier ist ein vorsichtiges Vorgehen niemals im Sinne der WEG, denn der säumige Eigentümer zahlt aus Prinzip nicht – auch keine Raten. Ein Schuldanerkenntnis ist für ihn von vornherein ausgeschlossen.
Kurzum: Man kann den Weg der Ratenvereinbarung gehen, aber er ist mit vielen Hürden und Risiken versehen, die eine WEG oft nicht mitgehen möchte und kann.
Einige Verwalter gehen deshalb volles Risiko und steuern die Möglichkeit der Entziehung des Eigentums gemäß § 18 WEG an. Der Vorteil dieses Vorgehens liegt auf der Hand: Die Norm regelt auch die Fälle des säumigen Eigentümers. Aber auch hier gilt: Vorsicht an der Bahnsteigkante! Denn der Gesetzgeber möchte einen Entzug aus guten Gründen nur in Ausnahmefällen ermöglichen und zwar dann, wenn den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Eigentümer nicht mehr zugemutet werden kann. An dieser Norm werden sich die meisten WEGs die Zähne ausbeißen.
Die Frage bleibt also bestehen: Was macht der Verwalter, um das ausstehende Geld für die WEG zu bekommen und eine ordnungsgemäße Verwaltung durchzuführen? Hier gibt es eine zunächst überraschend klingende Antwort: Der Verwalter muss als erstes einen vollstreckbaren Titel erwirken und das kann er auch über das Mahnverfahren anstreben. Und sollte der Schuldner immer noch nicht bereit sein zu zahlen, kann der Verwalter eine Immobiliarzwangsvollstreckung in die fragliche Wohnung anstreben, also eine Zwangsversteigerung der Wohnung.
Eine Mobiliarzwangsvollstreckung z.B. in das Gehalt, das Auto oder ähnliches, bringt entweder nicht die geschuldete Summe oder verschlimmert die Lage des schuldenden Eigentümers oft nur. Denn welcher Arbeitgeber sieht gerne einen verschuldeten Arbeitnehmer in seinen Reihen? Vollstreckungen in den Mietzins einer vermieteten Wohnung sind ebenfalls heikel, da viele Investoren mit ihren Mieteinnahmen die Kredite für den Erwerb der vermieteten Wohnung bedienen. Und der Weg über ein Insolvenzverfahren birgt das Risiko, dass die WEG neben allen anderen Gläubigern nur anteilig aus der Insolvenzmasse bedient wird. Umgangssprachlich gesagt: Da ist nichts zu holen und die WEG bleibt auf ihren Ansprüchen sitzen.
Die Zwangsversteigerung hingegen kann auch ohne einen Mindestschuldbetrag von der WEG und damit durch den Verwalter betrieben werden – vorausgesetzt ein vollstreckbarer Titel ist gegeben. Damit „klebt“ der Anspruch aus dem Titel an der Immobilie und ist auch bei einem möglichen Insolvenzverfahren gegen den Eigentümer von der eigentlichen Insolvenzmasse - deren Erlös zwischen allen möglichen Gläubigern aufgeteilt wird - separiert. Außerdem gewährt das Gesetz der WEG in der Zwangsversteigerung einen begrenzten Rangvorrang auf Rang 2. So wird im Zwangsversteigerungsverfahren eine Befriedigung der WEG-Ansprüche noch vor der Anspruchsbefriedigung der kreditgebenden Banken etc. gewährt. Weitere Vorteile der Zwangsversteigerung sind a) die Möglichkeit der WEG die Wohnung zu ersteigern und b) die Insolvenzfestigkeit, da der Anspruch aus dem Titel an der Immobilie „klebt“. Nachteilig hingegen ist, dass nicht in die Mieteinnahmen vollstreckt werden kann und die WEG Vorschussleistungen für das Betreiben der Zwangsversteigerung zu leisten hat, die sie erst mit der Versteigerung durch den Erlös ersetzt bekommt, sofern sie sich nicht einem schon laufenden Zwangsversteigerungsverfahren z.B. durch die Banken anschließt.
Kurzum kann gesagt werden: Es gibt einige Wege ausstehendes Hausgeld oder geschuldete Sonderumlagen im Sinne der WEG beizutreiben. Das Beitreiben von Hausgeld oder Sonderumlagen ist jedoch nicht einfach, belastend für alle Beteiligten und zieht sich über einen langen Zeitraum hin. Viele Verwalter kapitulieren vor der Aufgabe und geben die Verwaltung vorsorglich ab. Auch die hinzugezogenen Rechtsanwälte sind oft überfragt – insbesondere, wenn es sich nicht um WEG- und Mietrechts-Fachanwälte handelt. Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, so sprechen Sie uns an. Wir handeln immer im Sinne der WEG und gehen diese komplizierten Fälle niemals ohne kompetenten rechtsanwaltlichen Beistand an.