Mieter, Eigentümer und Verwalter sind auch nur Menschen – sie verhalten sich je nach Situation unterschiedlich. Wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist, die Wohnung übergeben wurde und die erste Mietzahlung auf dem Vermieterkonto pünktlich eingeht, dann herrscht Hochstimmung oder zumindest Erleichterung. Wenn aber der Auszug eines Mieters ansteht, sieht es oft anders aus. Denn mit dem Ende eines Mietverhältnisses kommt es auch zur Überprüfung, ob man im Guten oder im Schlechten auseinandergeht. Ob Mieter oder Vermieter – beide Seiten sind meist angespannt und unsicher. Und das ist auch gut so, denn bei Auszug steht auch immer eine große Geldsumme im Raum und die Frage, wem sie zusteht, die Mietkaution von bis zu drei Nettomieten.
Hier kommen die wichtigsten Eckpunkte, die Mieter und Vermieter zur Kaution wissen sollten:
Grund, Höhe und Anlageart der Mietkaution sind eindeutig in § 551 BGB geregelt.
Eine Mietkaution ist die Absicherung des Vermieters, dass der Mieter seine Mietpflichten erfüllt. Mieter-Pflichten sind das Bezahlen der Miete, die Begleichung der Betriebskosten während der Mietdauer, das pflegliche Behandeln der Mietsache und noch weitere Pflichten, die im Mietvertrag geregelt sein können.
Die Höhe der Mietkaution ist in der Höhe eindeutig beschränkt auf höchstens drei Nettomieten.
Und der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten. Diese Vorschrift schützt den Mieter. Im Falle einer Insolvenz des Vermieters soll es für seine Gläubiger unmissverständlich klar sein, dass die Mietkaution nicht in die Insolvenzmasse fällt, die Mietkaution steht dem Mieter zu.
Wir verwenden deshalb für die über uns hinterlegten Kautionen ein eindeutig als solches gekennzeichnete Kautionskonto, unter dem für jede Kaution ein virtuelles Unterkonto angelegt ist. So sind die Kautionen von unseren Geschäftskonten und auch innerhalb der Gesamtkautionsmasse klar getrennt und zuordenbar. – Es soll Verwaltungsunternehmen geben, die mit den Mietkautionen ihrer Mieter ausgesprochen gewinnbringend an der Börse tätig sind, um die Überschüsse für sich zu behalten. Doch Stopp: Auch hier gilt § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB, der besagt, dass dem Mieter auch die Erträge aus der Anlage zustehen. Eine Verwaltung, die Kautionen verwendet, um für sich den großen Reibach zu machen, handelt gesetzeswidrig mit fremdem Eigentum und begibt sich mit traumwandlerischer Sicherheit in Richtung „Strafbarkeit“.
§ 551 BGB regelt nicht die Abrechnung der Kaution bei Auszug des Mieters
Leider beschränken sich die Mietnormen des BGB nur auf den Grund, die Höhe und die Anlegeart der Mietkaution. Das Mietrecht sagt nichts zur Abrechnung der Kaution bei Auszug des Mieters. Doch diese ist vom Vermieter und seinem Verwalter zu leisten (§§ 157, 242 BGB i.V.m. § 259 BGB), entweder durch eine schriftliche Einnahmen-/ Ausgabenrechnung oder durch schlüssiges Verhalten. Einnahmen sind regelmäßig der Kautionsbetrag und die angelaufenen Zinsen. Ausgaben sind die Kosten der Kontoführung und -auflösung und natürlich alle Forderungen, die sich aus dem gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Sicherungszweck ergeben, also den oben aufgeführten Punkten wie offene Mietzinsforderungen, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder aus unsachgemäßem Behandeln der Mietsache. Und was dann am Ende der Abrechnung stehen bleibt, das ist der Betrag, den der Vermieter dem Mieter zurückzuzahlen hat.
Der Vermieter darf aufrechnen, auch wenn es zwischen ihm und dem Mieter strittig ist, ob eine Forderung noch offen ist. Mit der Aufrechnung geht der einbehaltene Betrag in das Eigentum des Vermieters über, das (virtuelle Unter-)Kautionskonto wird aufgelöst. Jetzt wird der Sicherungszweck nämlich umgedreht: Die vorher vom Eigentum des Vermieters zur Sicherheit des Mieters getrennte Kaution dient nicht mehr der Absicherung des Mieters, sondern der Absicherung des Vermieters. Leider kommt es oft vor, dass der Mieter nach Auszug verschwindet und der Vermieter auf den offenen oder strittigen Forderungen sitzen bleibt. Die Kaution dient ausdrücklich dem Zweck, diese Situation zu vermeiden.
Nun stellt sich die Frage: Wann ist der Vermieter zur Abrechnung und Auszahlung der Kaution verpflichtet? Leider sagt das Gesetz auch hierzu nichts, es schweigt.
Dafür haben sich die Richter des BGH und die juristische Lehrmeinung mit diesem Thema mehrfach auseinandergesetzt und vor wenigen Wochen ist festgestellt worden: In der Regel sei eine Frist von drei bis sechs Monaten ausreichend; bei komplizierten Abrechnungsverhältnissen könne die Frist jedoch auch länger sein. Jedenfalls müsse der Vermieter dann abrechnen, wenn ihm bekannt sei, welche Ansprüche ihm aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter noch zustünden (BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17).
Wenn man diese Rechtsprechung in Verwalterdeutsch übersetzt, heißt das: Beeilt euch mit der Abrechnung! Aber wenn ihr die Betriebskostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus nicht innerhalb von drei Monaten nach Auszug erstellen könnt, da der Mieter zum Beispiel unterjährig ausgezogen ist, dann könnt ihr auch nicht so schnell abrechnen. Die endgültige Abrechnung erfolgt in diesem Fall erst, wenn bekannt ist, ob und welche Ansprüche dem Vermieter aus dem Mietverhältnis zustehen, auch wenn das lange dauern kann.
Wir wissen, dass diese Situation für viele Mieter unschön ist. Wir rechnen deshalb meist in zwei Schritten ab: Der große Teil der Kaution wird ausgezahlt, wenn man die Makellosigkeit der Wohnung bei Übergabe und die fristgemäße Zahlung aller Mietzinsen festgestellt hatte. Wir behalten nur einen Bruchteil zurück, um mit ggf. anfallenden Rückzahlungen aus den noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnungen aufrechnen zu können. Eine Betriebskostenabrechnung wird nach Ablauf des Geschäftsjahres, meist identisch mit dem Kalenderjahr, erstellt, wenn alle Ableseergebnisse bei den Abrechnungsunternehmen eingegangen und berechnet worden sind. Folglich können wir die Betriebskostenabrechnung auch immer erst fertigstellen und verschicken, wenn wir die Ergebnisse der Abrechnungsunternehmen vorliegen haben. Das dauert seine Zeit und richtet sich nicht nach den persönlichen Auszugsterminen der Mieter. Wir hoffen auf Ihr Mieter-Verständnis.