Zunächst eine Begriffs- bzw. Abkürzungserklärung vorweg, damit Sie bei der Lektüre nicht völlig verwirrt werden: In diesem Blog-Beitrag steht WEG a.F. für das Gesetz zum Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) WoEigG Ausfertigungsdatum: 15.03.1951, und das WEG n.F. für das am 01.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Die Regelungen des WEG a.F. sind den meisten Eigentümern von Eigentumswohnungen gut bekannt. Die Änderungen durch das WEG n.F. werden wir hier extra hervorheben – ohne Anspruch auf Vollständigkeit und ohne Gewähr der Richtigkeit. Dies ist keine Rechtsberatung.
Wohnungseigentümerversammlung, Beschlussfindung: § 23-25 WEG n.F.
1. Frist- und formgerechte Einladung: Die Einladungsfrist beträgt nun drei Wochen und die Einladung kann in Textform erfolgen, d.h. auch per E-Mail oder über einen digitalen Weg (Eigentümerportale).
2. Präsenzveranstaltungen: Die Eigentümerversammlung ist und bleibt eine Präsenzveranstaltung. Die Eigentümer können aber beschließen, dass für zukünftige Versammlungen die Online-Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung möglich ist.
3. Beschlussfähigkeit: Die Versammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden, vertretenen oder online-zugeschalteten Eigentümer beschlussfähig.
4. Umlaufbeschluss:
a. Umlaufbeschlüsse bedürfen nur noch der Textform, sind also per E-Mail-Abstimmung möglich.
b. In einer Eigentümerversammlung kann beschlossen werden, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden wird.
5. Beschlüsse binden den Rechtsnachfolger. Sollte es sich jedoch um vereinbarungsändernde Beschlüsse handeln, also Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung gefasst wurden, dann sind diese nur dann gegenüber dem Rechtsnachfolger bindend, wenn sie ins Grundbuch eingetragen worden sind.
Kostenverteilung: § 16 WEG n.F.
Geändert hat sich zunächst der Begriff, aus Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurden Erhaltungsmaßnahmen. Neu ist auch, dass die Eigentümer nicht nur für Betriebskosten im Sinne des Mietrechts und für einzelne Instandhaltungsmaßnahmen von der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung abweichende Verteilungsschlüssel beschließen können. Sie können für alle Kostenarten neue Kostenverteilungen beschließen. Sollte der neue Verteilungsschlüssel den Grundsätzen der Verteilungsgerechtigkeit und der Maßstabskontinuität widersprechen, dann sind die Beschlüsse über den neuen Verteilungsschlüssel anfechtbar.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: § 28 n. F.
Der Wirtschaftsplan behält seine bisherige Bedeutung.
Die Eigentümer beschließen nur noch über die Abrechnungsspitze einer Jahresabrechnung, das heißt über die Anpassung der Hausgeld-Vorschüsse. Somit kann auch nur noch die Abrechnungsspitze angefochten werden.
Nach neuem Recht hat die Verwaltung nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Aufstellung der Rücklagen und des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zu erstellen hat. Diesen Vermögensbericht stellt er jedem Eigentümer rein zur Information zur Verfügung, er ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung.
Bauliche Veränderungen: §§ 20, 21 WEG n.F.
1. Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Sie sind anfechtbar, wenn das Objekt grundlegend umgestaltet wird oder Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt sind.
2. Kostentragungsregeln: Die Kosten der baulichen Veränderung tragen nur die Eigentümer, die mit „Ja“ für die Veränderung gestimmt haben. Sollten mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile für die bauliche Veränderung gestimmt haben, dann tragen alle Eigentümer – auch die, die mit „Nein“ gestimmt haben – die Kosten. Dies gilt auch, wenn die Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
3. Privilegierte bauliche Veränderungen: Jeder Eigentümer kann die Gestattung folgender baulicher Veränderungen bei voller eigener Kostenübernahme und für die alleinige Nutzung verlangen: Einbau von Elektroladestationen, Einbruchschutzmaßnahmen, Telekommunikationsanschlüsse mit besonders hoher Kapazität, Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit. Voraussetzung ist, dass in dem Gestattungsbeschluss die Art und Weise der Durchführung geregelt ist. Eigentümer, die diese baulichen Veränderungen später auch nutzen wollen, können dies gegen eine Kostenbeteiligung.
Verwaltungsbeirat: § 29 WEG n.F.
Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist frei wählbar. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter. Die Beiratsmitglieder haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Bestellung und Abberufung des Verwalters: § 26 WEG n.F.
Die Bestellung erfolgt auf längstens fünf Jahre, bzw. bei neugegründeten WEGs auf längstens drei Jahre. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Vertretung der Eigentümergemeinschaft: § 9b WEG n.F.
1. Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft als gesetzlicher Vertreter kraft seiner Bestellung im Außenverhältnis zu Dritten. Der Nachweis der Bestellung, sprich der Bestellungsbeschluss, reicht aus. Eine Vollmacht ist nicht mehr extra notwendig. Ausnahmen gibt es aber auch: Bei Grundstücks- und Darlehensverträgen muss die Verwaltung einen entsprechenden Beschluss vorlegen.
2. Die Eigentümergemeinschaft – nicht der einzelne Eigentümer – wird gegenüber dem Verwalter durch den Beiratsvorsitzenden oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten.
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters: § 27 WEG n.F.
Im § 27 WEG a.F. waren die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters in einem Aufgabenkatalog geregelt. § 27 WEG n.F. sagt hingegen ganz allgemein, dass der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können per Beschluss diese Rechte und Pflichten erweitern oder einschränken.
Zertifizierter Verwalter: § 19 Abs. 2 Nr. 6; § 26a WEG n.F.
Ab dem 01.12.2022 entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten, das heißt von der IHK geprüften Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Nachweis der Zertifizierung muss von mindestens einem Drittel der Eigentümer gefordert werden.
Eine Zertifizierung ist bei der Verwaltung kleiner WEGs mit weniger als neun Einheiten nicht notwendig. Dies gilt auch für Eigentümer, die ihre WEGs selbst verwalten.
Die Einzelheiten der Zertifizierung werden in einer noch nicht erlassenen Rechtsverordnung geregelt. Im WEG n. F. steht aber schon heute, dass die Gesetzgeber in der Rechtsverordnung folgendes regeln könnten:
1. Eine IHK-Prüfung ist obsolet, wenn die Verwaltung von einer Juristin mit 2. Staatsexamen geführt wird.
2. Die Zertifizierung gilt für die juristische Person der Verwaltung, nicht nur für die natürliche Person, die die IHK-Prüfung oder das 2. Juristische Staatsexamen erfolgreich abgelegt hat.
Das heißt für Sie als unsere Kunden: Falls die neue Verordnung zur Zertifizierung so ausgestaltet werden sollte, wie vom Gesetzgeber des WEG n.F. gedacht, dann können wir Ihnen schon heute zusagen, dass wir Sie als eine zertifizierte Verwaltung betreuen dürfen. Wir freuen uns sehr, dass wir unseren Qualitätsanspruch an uns selbst in den Plänen des Gesetzgebers wiederfinden.
Mit diesen guten Neuigkeiten wünschen wir Ihnen, liebe Leser, und besonders unseren Kunden unter den Lesern, eine schöne Adventszeit und ein gutes neues Jahr. Danke für Ihr Vertrauen in uns und unsere Leistung!