In vorweihnachtlicher Stille setzen Sie sich bitte auf Ihr Sofa und ziehen bei den empfohlenen 19° Celsius Raumtemperatur die Wolldecke ganz dicht um sich herum. Und nun gönnen wir uns einen Blick in unsere Blog-Einträge der vergangenen Jahre.
Dabei fällt mir immer ein, sich in abwandelnder Form wiederholendes Thema ins Auge: Die steigenden Preise für Wohnraum, für Handwerkerleistungen und für Energie. Insbesondere der Kaufpreis für Wohnraum im Ballungsgebiet kannte nur eine Richtung: steil nach oben.
Nun kommt die gute Nachricht: Das ändert sich gerade dramatisch! Die Kaufpreise für Wohnungen sinken!
Uns bekannte Makler berichten, dass sie Wohnungen zum Vermakeln angeboten bekommen, die man ihnen vor sechs Monaten aus der Hand gerissen hätte – der Preis war egal. Heute sind sie Ladenhüter, denn es handelt sich entweder um sehr junge Bestandswohnungen, bei denen die vielen Betriebskosten für den Hausmeister, den Aufzug, die Tiefgarage mit Doppelparker, den Gärtner, die vielen offenen und heizintensiven Räume etc. zu unkalkulierbaren Posten werden. Oder es sind die Bestandsbauten, älter als dreißig Jahre, bei denen die Fenster noch nicht dreifach verglast sind, die Dämmung nur dünn angebracht wurde oder gar nicht vorhanden ist, die Strangsanierung ansteht und die in die Jahre gekommene Heizanlage mit Öl oder Gas betrieben wird.
Und jetzt kommen wir ins Spiel: Denn wir denken, dass man gerade die praktisch gebauten Häuser und Wohnungen bestens energetisch sanieren und so deren Wohnwert und den Kaufpreis steigern kann. Die Eigentümer, die nicht verkaufen möchten, werden bemerken, dass eine energetisch sanierte Wohnung sparen hilft: bei der CO²-Abgabe, den Energiekosten und den Reparatur- und Versicherungskosten.
Es ist Zeit, dass man unter Sanierung nicht den Umbau des Bades in eine Wellness-Landschaft oder den Austausch des Laminatbodens gegen einen Natursteinboden versteht. Häuser, die älter als vierzig Jahre sind, bedürfen eines ganz anderen Handlings, um ihren Wert zu steigern und gerade ihre klare Raumaufteilung und die oft unverschachtelte Bauweise erlauben eine energetische Sanierung. Architekten und Bauingenieure schwärmen nicht mehr von Neubauaufträgen, bei denen sie sich planerisch austoben können. Im Gegenteil: Unter Architekten wird der Kollege beneidet, der ein Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren vollumfänglich sanieren darf; der Tüftler-Architekt ist gefragt.
Jetzt fragen Sie sich vielleicht, wie eine WEG mit vielen Eigentümern und unterschiedlichsten Eigentümerinteressen eine so große, lange, kostenintensive Sanierung beschließen, finanziell stemmen und dann auch organisieren soll. Hierzu gibt es einen Fahrplan, den Ihr Verwalter einhalten sollte:
1. Schritt: Die Überlegung und Abwägung des Verwalters und ggf. des Beirats, ob eine Sanierung im Bestand grundsätzlich notwendig und sinnvoll ist. Bei dieser Abwägung wird Ihr Verwalter das Baujahr des Hauses, das Alter der Wasser- und Strom-Leitungen, das Heizsystem, das Alter der Fenster und die Dämmung der Fassade im Blick haben. Auch die Anzahl der Versicherungsfälle wegen abgedeckter Dachschindeln, Leitungsschäden etc. fallen ins Gewicht.
2. Schritt: Nun sollte der Verwalter seine Einschätzung zum Zustand des Hauses der Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung vorstellen und die Eigentümer beschließen lassen, ob ein Energieberater, der im Idealfall auch die Planung und Bauleitung einer umfassenden Sanierung übernehmen könnte, sich das Objekt im Rahmen einer förderfähigen Energieberatung anschaut und einen Bericht verfasst, dessen Erstellung sich die WEG ebenfalls fördern lassen kann.
3. Schritt: Wenn die WEG sich für eine Energieberatung ausspricht, dann beauftragt der Verwalter einen der leider zu wenigen Berater und der schaut sich das Gebäude sehr genau an und schreibt seinen Bericht. Die Verwaltung verteilt den Bericht an alle Eigentümer.
4. Schritt: Der Energieberater stellt seinen Bericht in einer Info-Versammlung vor und wir halten es so, dass in einer Eigentümerversammlung, direkt nach der Info-Versammlung, beschlossen wird,
- welche der vorgeschlagenen Maßnahmen umgesetzt werden sollen,
- dass man über die Architekten- und Energieberaterleistung zur Beantragung von Fördermitteln, der Planung und Umsetzung der Maßnahmen ein Angebot benötigt, über dessen Annahme im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit beschlossen wird
- und dass auch über die Finanzierung, Planung und die Annahme der Handwerker-Angebote im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.
5. Schritt: Planung, Beantragung von Fördermitteln und Umsetzung liegen nun in den Händen des Bauleiters, der im Idealfall auch Energieberater ist.
Die Verwaltung beaufsichtigt den Architekten als Vertreterin der WEG, sie kümmert sich um die zeitnahen Beschlüsse im Umlaufverfahren, sie erteilt die Handwerkeraufträge, sie prüft die Rechnungen zusammen mit dem Architekten, kümmert sich um die Finanzierung und sorgt für die Begleichung der Rechnungen. Und insbesondere arbeitet sie zusammen mit dem Architekten bei der Fördermittelbeantragung und unterstützt ihn als Bindeglied und Sprachrohr zwischen Bewohnern und Handwerkern bei der Umsetzung der Maßnahmen. – Dies ist die arbeitsintensivste und nervenaufreibendste Phase für alle Beteiligten.
Wenn Sie mit Ihrer WEG oder mit Ihren Mietern dieses Projekt abgeschlossen haben, werden Sie alle durchatmen müssen. Doch wir können Ihnen schon heute schon sagen: Es wird sich gelohnt haben.
Denn was ist die Alternative zur Sanierung im Bestand? Der Wert Ihrer Immobilie sinkt, die Leitungsbrüche nehmen zu, Ihre Nachbarschaft verändert sich so, wie Sie es nicht wünschen, moderne Elektronik ist nicht möglich, es zieht durch die veralteten Fenster und die Heizkosten bei ungedämmten Leitungen und einer 30 Jahre alten Gasheizung steigen ins Unermessliche. Und last but not least: Die Fördergelder werden abnehmen.
Im Gegensatz zu uns Menschen hat man bei Gebäuden die Möglichkeit, dem Alter ein Schnippchen zu schlagen, ein Haus muss nicht nach einigen Jahrzehnten abgerissen werden, man kann es sanieren. Und wenn das möglich ist, dann sollte man die Gunst der Stunde nutzen und so sanieren, dass es sich lohnt!
Wir freuen uns über WEGs, die diesen Schritt gehen möchten. Sprechen Sie uns an oder schreiben uns bei Interesse eine Nachricht in das Kontaktformular.
Und nun zu guter Letzt: Wir wünschen Ihnen ruhige Feiertage und einen guten Start ins neue Jahr 2023.
Ihre AC ImmobilienManagement GmbH