Die Wohngemeinschaft (WG) – ein Albtraum für den Vermieter

Noch vor Kurzem war es hipp zu kaufen, nun ist es hipp zu mieten. Und was hipp und nachgefragt ist, sorgt bei begrenztem Angebot für steigende Kosten. Das lernt jeder VWL-Student im ersten Semester. 

Das heißt: Mieten ist zur Zeit sehr teuer. Da liegt es nahe, wenn man eine Wohnung als WG mieten möchte. Man kann sich die Kosten teilen, ist nicht so allein und wenn es sich um keine reine Zweck-WG handelt, kann das Zusammenleben mit Freunden Sicherheit und Spaß bieten.  

 

All diese Mieterwünsche sind nachvollziehbar und wir verstehen sie, trotzdem vermeiden wir die Vermietung an WGs. Warum? 

Soft facts: WGs nehmen Familien die Wohnungen weg

Eine WG lohnt sich meist erst ab 3-Zimmer-Wohnungen. Doch 3- und mehr Zimmer-Wohnungen sind bei Familien nachgefragt. Wenn nun WGs diese Wohnungen mieten, so vergrößert sich die Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot und der Mietpreis steigt für die größeren Wohnungen an. 

 

Größere Wohnungen sind für Familien in familienfreundlichen Wohngebieten nicht mehr bezahlbar, ihre Familien-Einkommen sind vergleichsweise geringer und ihre Ausgaben sind höher als bei einer Single-WG. Familien weichen dann in kleinere Wohnungen in nicht-familienfreundlichen Wohnbezirken aus. Das empfinden wir als falsch.

Hard facts: Mietverträge mit WGs rechnen sich nicht

Die meisten Vermieter stehen Vermietungen an WGs zunächst offen gegenüber, denn zunächst sieht es so aus, als ob die Vermietung an z.B. drei WG-Bewohner einen Mehrwert für den Vermieter darstellt: 

 

Eine Mietpartei, die aus drei Erwerbstätigen besteht, ist meist solventer als eine Vermietung an ein Paar oder eine Familie, das Gesamt-Haushalteinkommen ist höher, eine Überschuldung aufgrund eines hohen Mietpreises ist unwahrscheinlich. Außerdem haften alle drei Mietschuldner und nicht nur ein bis zwei Mieter. Ein Mietausfall ist selbst dann unwahrscheinlich, wenn einer der drei Mieter zeitweise nicht zahlen kann. 

 

Das böse Erwachen kommt für die Vermieter erst mit der Zeit. Denn wer an eine WG vermietet, weiß, dass die im Mietvertrag namentlich genannten Mieter keine Lebensgemeinschaft darstellen, sie möchten lediglich gemeinsam eine Wohnung bewohnen und das nur zeitlich begrenzt und kein Leben lang.

 

Im Wohn-Mietrecht gibt es aber nur unter ganz engen Bedingungen die Möglichkeit, zeitlich befristete Mietverträge abzuschließen. Grundsätzlich müssen sich die Mieter darauf verlassen können, dass sie – wenn kein Kündigungsgrund gegeben ist – ihr Leben lang in der Wohnung leben könnten. Das heißt letztendlich: Das Mietrecht schützt die WG-Mieter an einer Stelle, für die sie keinen Schutz verlangen. 

 

Und nun wird es völlig verquer: Aufgrund dieses Schutzes kann eine WG – auch bei wechselnder Besetzung – solange in der Wohnung wohnen, wie sie mag. Der Vermieter hat die wechselnde Besetzung hinzunehmen, denn er wusste bei Vertragsabschluss, dass es sich nicht um eine Lebensgemeinschaft handelt, bei der die im Mietvertrag genannten Personen gemeinschaftlich Vertragspartei werden und ihr Leben lang bleiben möchten. 

 

Warum ist das wichtig? Wenn eine Wohnung an ein Ehepaar vermietet wird, das Ehepaar sich trennt und nur einer auszieht, so bleibt der ausziehende Mieter weiterhin Vertragspartei, denn Sie haben sicherlich nur an beide Ehepartner vermietet, weil sie dadurch auch zwei Schuldner auf der Mieterseite haben. Folglich muss das Ehepaar gemeinsam kündigen und Sie können dann einen neuen Mieter suchen oder prüfen, ob die Person, die in der Wohnung bleiben möchte, zahlungsfähig ist und weiterhin in Ihr Mieterportfolio passt. Sie sind nicht dafür verantwortlich, ob die Ehe oder Lebensgemeinschaft so verläuft, wie die Mieter sich das bei Vertragsschluss gedacht und Ihnen vermittelt haben. – Bei der Vermietung an eine WG wurde Ihnen vermittelt, dass die Bewohner gerade nicht ihr Leben lang in dieser Wohnung wohnen wollen. Die Verantwortung für die Dauer der WG-Besetzung liegt bei Ihnen.

 

In der Praxis erleben wir, dass bei einer WG – bei der Sie den andauernden Mieterwechsel hinnehmen müssen – spätestens nach fünf Jahren keiner der ursprünglichen Unterzeichner des Mietvertrages mehr in der Wohnung lebt und der Mietvertrag aufgrund notwendiger, zahlreicher Zusatzvereinbarungen unübersichtlich, rechtsfehlerhaft und intransparent geworden ist. Besonders wirr wird es bei den Fragen, wer wann die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat und wer bei Auszug oder Mieterwechsel Anspruch auf die Kaution hat. Und spätestens bei der Übergabe einer vernachlässigten, nie schönheitsreparierten Wohnung von Mietern, die man nie selbst ausgesucht hätte, fragt sich der Vermieter, ob sich die Vermietung an eine WG tatsächlich gerechnet hat. 

Doch wie konnte es so weit kommen?

Interessanterweise nimmt die Rechtsprechung an, dass der Vermieter theoretisch davon ausgehen soll, dass er an eine WG als juristische Person vermietet. Denn nur bei einer juristischen Person als Mietpartei kommt es nicht darauf an, ob die Vertragsunterzeichner identisch sind mit den tatsächlichen Bewohnern. 

 

Aber die WG-Bewohner wiederum dürfen sich im selben Vertrag als natürliche Personen begreifen und so den Wohnraum-Mietschutz anstelle des Gewerbemietrechts für sich beanspruchen. 

 

Daraus folgt, der Vermieter hat nicht die Möglichkeiten, die er im Gewerbemietrecht hätte. Und er befindet sich in einer schwächeren Position, als wenn er einfach an eine Familie oder eine Lebensgemeinschaft vermietet hätte, bei der er weiß, an wen er vermietet hat und deren Solvenz er vor deren Einzug prüfen kann.

Was heißt das für Sie als Vermieter?

Diese Ungleichgewicht zugunsten von WGs ist unserer Meinung nach eindeutig zu hinterfragen. Insbesondere deshalb, weil der BGH im Falle von Wohnungsvermietung an die öffentliche Hand, welche die Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen gemietet hatte, eindeutig festgestellt hat, dass es sich in diesen Fällen um einen Gewerbemietvertrag handelt. 

 

Der Leitsatz in der Rechtsprechung lautet eigentlich: Wohnen können nur natürliche Personen. Juristische Personen – z.B. Vereine, Gemeinschaften bürgerlichen Rechts, Kapitalgesellschaften oder die öffentliche Hand – können nicht wohnen. Sie schließen lediglich Gewerbemietverträge über Wohnraum ab, auch wenn die Vertragsüberschrift anders lautet. 

 

Und das müsste somit auch für WG-Vermietung gelten. Doch solange sich diese Meinung noch nicht höchstrichterlich durchgesetzt hat, raten wir allen unseren Kunden dringend davon ab, an WGs zu vermieten. Im Zweifel halten Sie bitte ausdrücklich im Mietvertrag fest, dass Herr A, Herr B und Frau C die Wohnung als Lebensgemeinschaft mieten und dass Sie die zukünftigen Mieter darauf hingewiesen haben, dass somit die mietrechtlichen Bedingungen für Lebensgemeinschaften für sie gelten und nicht die Regeln für WGs.

 

Sie sehen, uns ist das Thema wichtig. Obwohl unsere eigenen studierenden Kinder in WGs leb(t)en und wir Verständnis für diese Wohnform haben, möchten wir nicht, dass der Wohnungsmangel ausschließlich zulasten der privaten Vermieter geht. Die Verantwortung für die Wahl der eigenen Lebensumstände ist unserer Meinung nach Sache eines jeden Einzelnen. Wer die WG als gute Wohnform für sich ausgemacht hat, sollte auch die sich aus dieser Wohnform ergebenden Rechte und Pflichten tragen müssen.  

 

Ihre AC ImmobilienManagement GmbH