Schadensrisiko III:
Offenbacher Sanierungsstau: Vorsicht, fliegende Dachpfannen!
Im Herbst und Winter stürmt es im Rhein-Main-Gebiet, aber auch im Sommer sind mittlerweile Sturmböen über 100km/h keine Seltenheit mehr. Wichtig ist dann, dass die Dachpfannen oder die Sandsteinfassaden-Schnörkel halten. Ein Sanierungsstau birgt Risiken für den Verantwortlichen, bei der auch eine gute Haftpflichtversicherung nur ein Trost ist.
Besonders stark trifft es die Bestandsgebäude, deren Sanierungsfinanzierung mit sehr heißer Nadel gestrickt ist. Das sind unserer Meinung nach besonders die Mehrfamilien-Altstadthäuser in Offenbach. Die ehemals wunderschönen Gründerzeit-Häuser sind in die Jahre gekommen, Sandsteinfassaden-Sanierungen sind extrem teuer und auf den Dächern liegen noch die über 100 Jahre alten und schweren Schiefer-Schindeln auf den über 100 Jahre alten Dachsparren, die nie für die Extrembelastungen des Klimawandels gemacht wurden.
Wenn nun ein Sturm mit mehr als 100 km/h über das Dach rast, dann besteht die Gefahr, dass sich die Schindeln aus dem möglicherweise schon morschen Gebälk des Spitzdaches lösen. Wenn Sie Glück haben, fängt die Regenrinne die Schindel auf. Wenn Sie Pech haben, stürzt die Schieferplatte mehrere Etagen tief und spaltet den Schädel eines Passanten.
Unsere Tipps für Eigentümer:
1. Bitten Sie den Hausmeister nach einem Sturm einen Blick aus der Dachluke auf das Spitzdach zu werfen und zu prüfen, ob noch alle Schindeln fest sitzen. Falls sich Schindeln gelöst haben, beauftragen Sie bitte sofort Ihren Dachdecker mit der Reparatur aller wackeligen oder gelösten Schindeln und Pfannen. Noch sicherer ist es, wenn Sie das Dach und die Regenrinnen und -rohre von einem Dachdecker jährlich warten lassen und die Kosten als technische Wartungskosten auf die Mieter umlegen.
2. Schauen Sie sich mindestens einmal im Jahr Ihren Dachboden an und untersuchen Sie die Holzkonstruktion. Sollten Sie Feuchtigkeit und möglicherweise schon Schimmel am Holz feststellen, dann sollten Sie dringend einen Statiker / Bauingenieur mit der Einschätzung der Lage beauftragen und ggf. die vorgeschlagenen Stabilisierungsmaßnahmen ergreifen.
3. Und zu guter Letzt: Bitte denken Sie an eine Haftpflicht-Versicherung! Die Kosten sind auf die Mieter umlegbar. Mit der gesetzlichen vorgeschriebenen Feuerversicherung ist es heutzutage nicht mehr getan.
PS: Die Vorsichtsmaßnahmen und -Tipps gelten natürlich auch für Sandsteinfassaden und nicht nur für Schieferschindeln. Denn auch durchfeuchteter Sandstein hat die ärgerliche Eigenschaft sich zu lösen und ohne Zwischenstopp auf den Bürgersteig zu fallen.
Schadensrisiko IV:
Hochtaunus und Hanglage: (Stark-)Regenwasser kommt von oben
Der Taunus ist bekanntlich ein Mittelgebirge mit Hügeln und Hängen. Wohnhäuser werden dort in der Regel so gebaut, dass die Hauswand zur Bergseite besonders abgedichtet wird. Das heißt, es gibt möglichst keine Kellerfenster und Lichtschächte zum Berg. Vom Berg herabströmendes Starkregenwasser wird in Drainagen etc. abgefangen und um das Gebäude geleitet. Ebenerdige Fenster und Türen zur Bergseite gibt es wenige und sie sollten für den Notfall mit Schotten abgedichtet werden können. Die eigentliche Fenster- und Souterrain-Seite ist die Talseite des Gebäudes.
Doch es gibt Ausnahmen von der Regel, bei denen tiefe Lichtschächte für Souterrain-Wohnräume zur Bergseite gebaut wurden, die Drainagen- und Regenwasserführung nicht klar ist und die Souterrainwohnungsfenster keinerlei besondere Sicherheitsmaßnahmen aufweisen.
Bei Starkregen sind diese Häuser in Hanglage vor Wassereintritt nicht sicher: Die Erde auf der Bergseite kann die Wassermassen nicht so schnell aufnehmen, wie sie den Abhang Richtung Hauswand fließen. Sie fließen ohne Drainagen-Umleitung und ohne Stopp bis zur tiefergelegten Souterrainfassade und den Souterrain-Fenstern. Ohne Schottenabdichtung geben die Abdichtungsgummis an den Fenstern schnell nach. Und wenn der Starkregen mehrere Stunden anhält, dringt Wasser durch das Mauerwerk in die Keller-Wohnräume ein.
Unsere Tipps für Eigentümer:
1. Bitte versichern Sie Ihr Gebäude gegen Starkregen! Nach einem Schadenseintritt wie oben geschildert, brauchen Sie Geld für Absicherungsmaßnahmen gegen zukünftige Schadensfälle. Über die Finanzierung der Wiederherstellung einer geschädigten Souterrainwohnung wollen Sie sich in einer solchen Schadenssituation nicht auch noch Gedanken machen müssen.
2. Lassen Sie einen Bauingenieur die zukünftigen Sicherungsmaßnahmen planen, bevor Sie selbst tätig werden. Die Spezialkenntnisse eines Fachmanns können Laien nicht ersetzen und die Risiken und Schäden durch Wasser sind zu vielfältig und groß, als dass man die eigenen Fähigkeiten leichtfertig überschätzen sollte.
3. Setzen Sie die vom Bauingenieur vorgeschlagenen Maßnahmen um, egal was es kostet. Denn bei spätestens dem dritten Wassereintritt wegen Starkregens wird Ihre Versicherung entweder die Prämien hochsetzen oder Ihnen kündigen. Außerdem ist Ihr Gebäude irgendwann so geschädigt, dass es an Wert verliert. Und zu allem Ärger vergeben die Banken z.B. an WEGs mit selbstverschuldetem Sanierungsstau ungern oder keine WEG-Kredite, denn sie haben sich mit ihrer Untätigkeit die Kreditwürdigkeit verspielt.
Schadensrisiko V
Hochtaunus-Tiefbau: Tiefgaragen werden zu Schwimmhallen
Über die Hügeligkeit des Taunus haben wir oben schon berichtet, über das Problem, dass Wasser auf asphaltierter Fläche nicht versickern kann auch. Doch es gibt noch eine Steigerung zu den aufgezählten Fehlplanungen im Wohnbau-Bereich: Die Tiefgarage einer am Hang gelegenen Mehrfamilienanlage, am besten noch mit Doppelparkern und Wallboxen.
Wir machen es bildlich: Stellen Sie sich vor, Sie setzen ein kleines Spielzeugboot bei Starkregen oben am Straßenanfang einer Hangstraße in den Regenwasserbach, der die Straße herunterfließt. Die Strömung ist stark und die Gullys sind voll, das kleine Boot wird immer schneller.
Doch dann gibt es eine super Abzweigung für unser kleines Boot: Der Bürgersteig wurde abgesenkt und eine Betonzufahrt führt von der Straße in einer hübschen, platzsparenden Serpentine abwärts in eine Tiefgarage.
Und in der Tiefgarage kommt unser kleines Boot endlich zur Ruhe, hier bildet sich langsam aber sicher aus einer anfänglichen Pfütze ein kleiner See, ohne weitere Abflussmöglichkeit für das hereinströmende Wasser. Das heißt letztendlich: Umso mehr und länger es regnet, umso mehr Wasser hat unser Bötchen unter dem Kiel.
Leider bedeutet unser Experiment in der Realität auch, dass die abgestellten Autos, die Wallboxen und die Doppelparker-Technik beschädigt werden (können).
Unser Tipp für Mieter und Eigentümer:
Die richtige Lösung gibt es leider nicht. Eine Möglichkeit wäre: Parken Sie bei Unwetter in Hanglage draußen auf einem Stellplatz oder am Bürgersteig, aber selbstverständlich nicht unter einem Baum. Denn das Wasser fließt ins Tal. Vielleicht haben Sie Beulen von zu großen Hagelkörnern auf dem Blech, doch die Technik Ihres Autos sollte vom Unwetter nicht betroffen sein, sofern nicht das ganze Fahrzeug wegschwimmt.
Fazit:
Der Klimawandel stellt Hauseigentümer vor viele Fragen und bisher unbekannte Probleme. Es macht unserer Meinung nach keinen Sinn, sich heute vorzustellen, was man alles beim Bau des Hauses hätte besser machen können, damit sich die Risiken nicht realisieren. Es ist wichtig, heute Maßnahmen fachmännisch zu planen und umzusetzen, damit in Zukunft noch gut und möglichst Wetter-sicher gewohnt werden kann. Und Eigentümer und GdWEs/ WEGs sollten beginnen, diese Maßnahmen bei ihrer Finanzplanung einzukalkulieren.