Vorwort: Schritt 3 bis Schritt 6 finden Sie im Blog „Der Horror des Vermieters, Teil 2“
Zu jedem Monatswechsel stehen in unserem Kalender solche und ähnliche Termine:
· 30.12.2024, 10 Uhr, Wohnungsübergabe: Auszug Frau A, Hauptstraße 7
· 02.01.2025, 11 Uhr, Wohnungsübergabe: Einzug Herr B und Herr C, Hauptstr. 7
Die ausziehenden Mieter und die einziehenden Mieter freuen sich beide auf ihre jeweils neu zu beziehende Wohnung. Das heißt: Die ausziehenden Mieter zeigen kein Interesse, Zeit, Geld und Arbeit in ihre bisher bewohnte Wohnung zu investieren. Und die einziehenden Mieter legen großen Wert darauf, in eine renovierte Wohnung ohne die Gebrauchsspuren des Vormieters zu ziehen. Und nun, Frau Verwalterin?
Schritt 1: Vergewissern, in welchem Zustand die Wohnung bei Einzug des ausziehenden Mieters war
Direkt nachdem die Kündigung des ausziehenden Mieters auf dem Schreibtisch des Vermieters gelandet ist und am besten noch bevor der Vermieter die Kündigung und den Auszugstermin bestätigt, kümmert man sich darum, in welchem Zustand die Wohnung zu übergeben ist.
Wie immer hilft zunächst ein Blick in den Mietvertrag des ausziehenden Mieters und das Einzugsprotokoll, denn man stellt sich die Frage: Wie hat der Mieter bei seinem Einzug die Wohnung übernommen:
1. im vollständig schönheitsreparierten Zustand?
2. Oder wurde ihm ggf. ein adäquater Ausgleich gewährt, dafür dass er die Wohnung nicht ganz tadellos übernommen hat und dieser Ausgleich ist auch gesondert schriftlich festgehalten worden?
3. Oder ist er nachweislich in eine nicht-schönheitsreparierte Wohnung gezogen?
Erst nachdem man intern diese Fragen für sich beantwortet hat, verschicken wir das Kündigungsbestätigungsschreiben mit dem Übergabedatum, aber bitte immer mit dem Satz: Bitte übergeben Sie die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand.
Schritt 2: Was steht im Mietvertrag zu Auszug, Schönheitsreparaturen und Instandhaltung und Instandsetzung?
Regelung Auszug:
Und nun schauen wir wieder in den Vertrag, was dort unter dem Paragraf „Auszug oder Beendigung des Mietverhältnisses“ geregelt ist. Bitte schauen Sie zunächst nicht in die Regelung „Schönheitsreparaturen bei Übergabe“ oder „Instandhaltung“. Der Mieter will nicht weiter in der Wohnung wohnen, er zieht aus.
In der Regelung „Auszug oder Beendigung des Mietverhältnisses“ steht meistens ebenfalls, dass die Mietsache vertragsgemäß zurückzugeben ist.
Regelung Schönheitsreparaturen:
Und wenn Sie diese Regelung in dem Mietvertrag so gefunden haben, schauen Sie sich bitte die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen an. In einem Haus & Grund-Formular-Mietvertrag (bitte keine eigenen Mietverträge aufsetzen, bei Haus & Grund sitzen Profis!) sollten Sie für die oben unter 1. und 2. genannten Fälle schon ganz zu Anfang einen Satz finden, der eigentlich alles sagt und zwar:
- Der Mieter übernimmt die
- fachgerechte Durchführung der
- während der Mietdauer
- durch seinen Mietgebrauch
- erforderlich werdenden
- Schönheitsreparaturen
- auf seine Kosten.
Im zweiten oder dritten Absatz des Paragraf finden Sie dann meist noch eine Auflistung, was man unter Schönheitsreparaturen versteht und wann man im Allgemeinen davon ausgehen kann, dass sie erforderlich werden.
Sollten also in Ihrem Fall die Punkte 1 oder 2 vorliegen, dann heißt „vertragsgemäße Übergabe“, dass der Mieter die Wohnung renoviert zurückzugeben hat, wenn diese Schönheitsreparaturen durch den Mietgebrauch erforderlich geworden sind. Denn so hat er sie übernommen bzw. dafür hat er einen adäquaten Ausgleich erhalten.
Die Timeline wann in welchen Räumen im Allgemeinen schönheitszureparieren ist, verstehen Sie bitte als das, was es ist: eine Orientierungshilfe für den Mieter, aber nicht eine festgezurrte Zeitvorgabe für die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Denn diese sind nur durchzuführen, wenn sie durch den Mietgebrauch ERFORDERLICH geworden sind. Und sie sind durch den Mietgebrauch erforderlich geworden, wenn sie von dem ursprünglich übergebenen Zustand abweichen.
Aber Achtung: Wenn Sie die Wohnung an den kündigenden Mieter unrenoviert übergeben haben und er keinen Ausgleich dafür bekommen hat, so finden Sie meist eine Regelung, dass weder der Mieter noch der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In diesem Fall heißt „vertragsgemäße Übergabe“ – etwas flapsig gesagt: Sie haben die Wohnung unrenoviert übergeben, der Mieter durfte sie abwohnen.
Instandhaltung und Instandsetzung:
In Ihrem Haus & Grund-Formular-Mietvertrag finden Sie sicher eine Regelung zur Instandsetzung in welcher festgelegt ist, dass
- der Mieter
- für Schäden an der Mietsache, am Gebäude etc.
- schadensersatzpflichtig ist,
- wenn er, seine Gäste, Familie, seine Handwerker u.s.w.
- die Schäden zu vertreten haben.
Was heißt das jetzt für die Übergabe? Diese Regelung ist so zu verstehen, dass der Mieter alles was er- oder die Personen aus seinem Umfeld – kaputt gemacht haben, wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen hat. Das ist grundsätzlich auch kein Problem, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung hat, dann kommt sie für die fahrlässig verursachten Schäden auf. Sollte Ihr Mieter während der Mietzeit Ihr Eigentum vorsätzlich zerstört haben, dann ist es nur recht und billig, wenn er für die Instandsetzung auch selbst zahlt.
Nachwort: Alle hier gemachten Angaben, stellen nur die Meinung der Verwalterin dar und sind keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich bei Bedarf an einen Rechtsanwalt.